Nie taki wynajem straszny…
… jak go malują. Wszyscy znamy historie wynajmujących o nieuczciwych najemcach albo opowieści najemców o równie nieetycznych zachowaniach właścicieli. Bywa, że mamy lokal do wynajęcia, ale boimy się oddawać go w obce ręce. Albo chcemy wynająć mieszkanie lub lokal użytkowy, ale nie wiemy jak szukać i na co zwracać uwagę. Zapraszamy do zapoznania się z radami tych, którzy wiedzą najlepiej.
Wynajmujesz lokal na działalność –sprawdź pośrednika
Regina Piątkowska prowadziła już różne działalności i zawsze wynajmowała pomieszczenia na ich potrzeby. Z rozmaitymi przygodami. Była na przykład apteka, którą zalało w wyniku uszkodzenia przestarzałej instalacji kanalizacyjnej. Był też lokal, w którym doszło do małego pożaru przez zwarcie równie wiekowej sieci elektrycznej. Albo studio stylizacji wizerunku, w którym notorycznie wysiadały korki lub woda ciekła przez stare, zardzewiałe rury tak słabym strumieniem, że nie dało się obsługiwać klientów. Można by pomyśleć, że to niczyja wina, wypadki się zdarzają. Problem tkwi jednak w tym, że w przypadku pani Reginy ani właściciel, ani firma pośrednicząca w wynajmie nie poczuwała się do współodpowiedzialności za takie przygody.
Mam wrażenie, że rynek wynajmu w Szczecinie to ciągle jeszcze rynek nieprofesjonalny. Często nie ma rzetelności i odpowiedzialności ze strony wynajmującego - opowiada pani Regina. - Wiele razy zdarzyło mi się, że wynajmujący czy pośrednik tak naprawdę nie wiedział, co mi proponuje i czy to się w ogóle nadaje do prowadzenia działalności. Nie sprawdzają lokali, nie wiedzą, jaki jest stan instalacji, latami nie ogrzewają doprowadzając do zagrzybienia, proponują niewykończone obiekty i zrzucają ciężar radzenia sobie z takimi przeszkodami na najemcę. A na dodatek zdarza się, że oszukują jeśli chodzi o wysokość rachunków za ogrzewanie. Zdarzyło mi się, że pewna pani przekonywała mnie, że rachunki wynoszą około 400 złotych, ale chyba zgubiła jedno zero, bo w efekcie prowadząc tam działalność osiągałam kwoty bliższe 4000 złotych.
Jaka jest na to rada? - Chyba tylko jedna: zrobić bardzo dokładny ranking firm pośredniczących w wynajmie - uznaje Regina Piątkowska. Tak naprawdę odpowiedzialność pośrednika nie kończy się na kojarzeniu stron. Wymagajmy rzetelności i przygotowania. Powinniśmy zwracać uwagę na to, czy osoba oprowadzająca nas po lokalu zna jego rozkład i stan poszczególnych pomieszczeń. Czy wie, kiedy były modernizowane wszelkie instalacje oraz czy posiada wgląd do odpowiednich dokumentów i wydruków dotyczących faktycznych kosztów utrzymania lokalu, w tym ogrzewania. I czy będzie naszym mediatorem także po dokonaniu transakcji - czy to w wypadku różnych usterek, czy rozstania z wynajmującym. - Myślę, że dobrym rozwiązaniem byłby też zwyczaj dawania okresu gwarancyjnego na wynajęty lokal, bo tak naprawdę wszystko wychodzi w ciągu około 2 miesięcy - dodaje pani Regina.
Pomocna ręka pośrednika
Dobra firma reprezentująca właściciela lokalu do wynajmu powinna rzetelnie przeanalizować dokumentację nieruchomości. - Sprawdzamy czy osoba podająca się za właściciela faktycznie ma prawo wynająć komuś lokal, dbamy o to, by umowa najmu była sformułowana zgodnie z przepisami prawa, informujemy o prawach przysługujących zarówno wynajmującemu, jak i najemcy, pomagamy ustalić odpowiednią cenę i faktyczne koszty utrzymania - wylicza Małgorzata Grzybek, specjalista ds. sprzedaży Biura Inwestor Nieruchomości. - I oczywiście doradzamy. Nasza dokumentacja mieszkania może też pomóc w roszczeniach o zadośćuczynienie za zniszczenia.
Także właściciel lokalu do wynajęcia potrzebuje mediatora i doradcy. Jeśli mamy mieszkanie czy inny obiekt, który chcemy wynająć, musimy przeanalizować, jaka forma będzie najkorzystniejsza. Firma, którą wynajmiemy do pośrednictwa powinna znać zasady funkcjonowania rynku na tyle, by wiedzieć, czy bardziej nam się opłaci przygotować nasze konkretne mieszkanie dla pojedynczych najemców czy dla rodzin, czy może raczej studentów - jak w przypadku dużych lokali, lub pod działalność gospodarczą - na przykład ze względu na lokalizację. Pomoże nam też w ustalaniu zasad wynajmu, form płatności i doradzi jak nie paść ofiarą nieuczciwości.
Umowa notarialna chroni wynajmującego
Do tej pory prawo chroniło jednak bardziej najemcę, nawet jeśli nie płacił. Bo wynajmujący nie może nikogo wyrzucić na bruk. Teraz właściciel może się zabezpieczyć przed tym podpisując umowę notarialną. Oczywiście jest to dodatkowy koszt, ale znika ryzyko, bo można zawrzeć zapis, w którym sam najmujący wskazuje adres lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w razie niedopełnienia umowy - mówi Małgorzata Grzybek. Dzięki temu zapisowi niedotrzymanie warunków umowy, czyli na przykład brak płatności, pociąga za sobą nakaz eksmisji pod wskazany adres.
To szczególnie istotne w przypadku kobiet, które są dodatkowo chronione, kiedy zachodzą w ciążę lub w przypadku związków, które niestety mogą się rozpadać i zdarza się, że jedno z dwojga zostaje bez środków finansowych.
Oczywiście także mężczyźni nie są całkowicie pewnymi najemcami, mogą na przykład ulec wypadkowi, stać się inwalidą - wylicza Paweł Maćkowiak, wynajmujący mieszkanie. - Akt notarialny ułatwia też dochodzenie roszczeń za zniszczenie mienia, bo przy wysokim standardzie kaucja będąca równowartością miesięcznej opłaty za wynajem jest za mała, by pokryć ewentualne straty, a na większą w zasadzie nikogo nie stać. Tak czy inaczej polecam podwyższenie standardu zanim wynajmiemy mieszkanie czy lokal. Te dodatkowe koszty na remont instalacji, łazienki czy przyłączenie Internetu na pewno się zwrócą, bo dziś lepsze warunki zdecydowanie przyciągają najemców.
Najemco pamiętaj o:
- sprawdzeniu kiedy były modernizowane wszystkie instalacje
- sprawdzeniu rachunków z ostatniego półrocza, głównie tych za ogrzewanie
- sprawdzeniu dokumentów potwierdzających prawo właściciela do wynajmu lokalu
- spisaniu w umowie wszelkich występujących już w lokalu usterek
Właścicielu pamiętaj o:
- ustaleniu z pośrednikiem odpowiedniej ceny i faktycznych kosztów utrzymania lokalu
- ustaleniu z góry wysokości kaucji, w oparciu o koszty remontu i standard lokalu
- sporządzeniu umowy notarialnej, w której najemca podaje adres lokalu zastępczego
- uzgodnieniu z najemcą przeznaczenia wynajmowanego lokalu
Największa baza wynajmów nieruchomości ze Szczecina i okolic.
Na zlecenie Inwestor Nieruchomości artykuł przygotowała
Kamila Treder-Piekarska
